【稠坛律师说法】房买后未过户，遇到拆迁，补偿款应归谁

发布日期：2020-05-19 浏览次数：262

核心提示：前几日，稠坛网友刘先生遇到了法律问题，前来当面咨询稠坛律师团孙宾泽律师。刘先生在8年前购买了其亲戚的一处房产，但是因为各

前几日，稠坛网友刘先生遇到了法律问题，前来当面咨询稠坛律师团孙宾泽律师。刘先生在8年前购买了其亲戚的一处房产，但是因为各种原因，房产证一直没有办理到刘先生名下。这两年城市有机更新开展的如火如荼，眼看着自己购买的这一处房产不日将可能迎来拆迁，刘先生这才开始担心起来自己购买的这一处房产，房产证并不在自己名下。而现今房产的价值已远超自己当年购买时的价格。如果拆迁了，万一亲戚有心想赖账，拆迁款将会归谁？

孙律师分析后认为，鉴于刘先生购买该处房产除了未办理房产证其余的手续合同一应俱全购房款项也是通过转账的方式支付的，双方买卖房屋的合同合法有效，应当受到法律的保护。即使遇到拆迁，刘先生也不用担心拆迁款会被原房东拿走。为了进一步打消刘先生的顾虑，孙律师援引了一则最高法的再审判例，来说明法院遇到类似案件时的处理方式（案号：（2017）最高法民再407号）：案件当事人秦宗孝（买方）与孙建国（卖方）于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，但是双方也因各种原因一直未办理过户手续。2014年，涉案房产纳入拆迁范围，应得拆迁补偿款7000余万元，那么这笔巨额拆迁补偿款究竟应归谁所有？

法院认为：秦宗孝与孙建国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦宗孝支付了约定的购房款，孙建国交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦宗孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦宗孝已无法取得所购房屋的产权。孙建国作为涉案房屋登记的所有权人，与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦宗孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

秦宗孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙建国所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦宗孝享有，孙建国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

稠坛律师团胡彬主任提醒：

不动产物权原则上以登记为准，这是《物权法》基本原则。现实生活中，购买房屋后，买方应及时办理房屋变更登记手续，这是保护自己权益的有效途径。涉案秦某最终虽然得到法律支持，拿到了房屋拆迁补偿款，但因官司之故：既失财，又伤亲情！令人感叹！

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